האם אישור הוועדה המקומית מספיק לבניית מרפסת? האם שתיקת השכנים היא הסכמה? ומה משמעותן של מרפסות אחרות שכבר נבנו בבניין?
פסק דין שניתן ביום 15.9.2026 בבית המשפט המחוזי בחיפה (עש״א 30917-07-25, קובלנקו נ׳ טאבו) מחדד את ההבחנה בין אישור תכנוני לבין הזכות הקניינית לבצע בנייה ברכוש המשותף. בית המשפט דחה ערעור של בעלי דירה שבנו שתי מרפסות ללא היתר וללא הסכמת בעלי הדירות, והותיר את החיוב להסירן על כנו. לצד זאת ניתן עיכוב ביצוע של 90 ימים לצורך ניסיון להשיג את ההסכמות הנדרשות.
שתי מרפסות נבנו ללא היתר וללא הסכמת הדיירים
ההליך עסק בבית משותף בחיפה הכולל 32 דירות בארבע כניסות במבנה דמוי בניין רכבת. בעלי אחת הדירות פרצו פתחים בקירות החיצוניים לשם בניית מרפסות חדשות. העבודות החלו ללא היתר בנייה וללא הסכמת בעלי הדירות. בעקבות התנגדויות השכנים הוצא צו הפסקת עבודה.
ביום 10.7.2023 אישרה הוועדה המקומית בקשה תכנונית שהתייחסה, בין היתר, למרפסת אחת, תוך השהיית הוצאת ההיתר ל-30 ימים כדי לאפשר פנייה לערכאה שיפוטית. חרף קיומו של הליך בפני המפקחת על רישום מקרקעין, הושלמה בניית שתי המרפסות. המפקחת הורתה להסירן ולהשיב את מצב הקירות החיצוניים לקדמותו.
היתר בנייה אינו מחליף הסכמה קניינית
הקביעה המרכזית היא שאישור תכנוני אינו מקנה כשלעצמו זכות לבצע עבודות בחלקים מן הרכוש המשותף. סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, מסדיר החלטה בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה לשם הרחבתה. בהסדר שנדון נדרשים בעלי שלושה רבעים מהדירות, אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
במקרה הנדון נדרשה הסכמה של בעלי 24 דירות מתוך 32, לצד יתר דרישות הדין. המערערים לא הציגו אפילו הסכמה פוזיטיבית אחת, ואילו המשיבים הציגו מסמך המעיד על התנגדותם של 12 בעלי דירות.
האם סופרים רק את השכנים באותה כניסה?
לא בהכרח. אף שבבית היו ארבע כניסות, נקבע כי מדובר במבנה אחד בעל מספר אגפים. לכן לצורך חישוב הרוב הובאו בחשבון כלל 32 הדירות ולא רק שמונה הדירות שבכניסה הרלוונטית. יש לבחון בכל מקרה את רישום הבית המשותף, מבנהו והוראות הדין החלות עליו.
שתיקת השכנים אינה הסכמה לבנייה
בית המשפט הדגיש, בהסתמך גם על הפסיקה בעניין אחים עזרה נ׳ משה זאב ובעניין מלכה נ׳ פרידלנדר, כי ההסכמה הנדרשת צריכה להיות ברורה, מפורשת וקונקרטית. היעדר התנגדות אינו שקול בהכרח להסכמה פוזיטיבית. משום כך חשוב לקבל ולתעד מראש הסכמות המתייחסות לעבודות המבוקשות עצמן.
מהי הרחבה דומה לפי סעיף 71ב(ג)?
המערערים ביקשו להסתמך על מרפסות שכבר נבנו בדירות אחרות. סעיף 71ב(ג) קובע כי בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של דירה אחרת באותו בניין. ואולם עצם קיומן של מרפסות אינו מספיק. יש להוכיח את טיב ההרחבות, את קיומם של היתרים ואת ההסכמות הנדרשות שניתנו ביחס אליהן. תשתית כזו לא הוצגה במקרה הנדון.
האם הסכמה למרפסת ישנה מספיקה למרפסת חדשה?
בדירה הייתה בעבר מרפסת עורפית שנבנתה בהסכמה. המערערים הרסו אותה ובנו שתי מרפסות אחרות בחזית ובצד הבניין. בית המשפט קבע כי מאחר שהמרפסות החדשות שונות בגודלן ובמיקומן, נדרשו הסכמות חדשות. הסכמה קודמת אינה בהכרח אישור גורף לשינוי עתידי.
השכנים האחרים בנו - האם זו הגנה?
המערערים טענו כי בבניין קיימות מרפסות אחרות וכי ננקט נגדם הליך מפלה. הטענה לא התקבלה. במסגרת סכסוך קנייני בין בעלי דירות, בעל דירה רשאי לפעול נגד מי שלשיטתו פוגע בזכויותיו, ואינו מחויב להגיש תביעה נגד כל בעל דירה אחר. בנייה שבוצעה על ידי אחרים אינה פוטרת מקיום דרישות הדין.
הערעור נדחה, אך ניתנה אפשרות להשגת הסכמות
הערעור נדחה, והמערערים חויבו בהוצאות בסך 15,000 ש״ח. עם זאת, לפנים משורת הדין, עוכב ביצוע פסק הדין ל-90 ימים כדי לאפשר ניסיון להשיג הסכמות של בעלי 24 דירות לשתי המרפסות או לאחת מהן. ככל שיוצגו הסכמות וראיות מתאימות בתוך התקופה, המפקחת תוכל לתת החלטה משלימה לפי שיקול דעתה. עיכוב הביצוע לא ביטל את צו ההריסה.
המשמעות המעשית: שלוש בדיקות לפני בניית מרפסת
ראשית, הבדיקה התכנונית: האם נדרש היתר, מה מאושר ומהו מצב הזכויות התכנוניות. שנית, הבדיקה הקניינית: האם נעשה שימוש ברכוש המשותף ומהן ההסכמות הנדרשות. שלישית, הבדיקה הראייתית: האם ההסכמות מפורשות ומתועדות, והאם ניתן להוכיח הרחבה דומה כדין. שילוב הבדיקות עשוי לצמצם את הסיכון להשקעה בבנייה שבסופה תוגש דרישה להסרתה.