בניתם ללא היתר? הקנס הפלילי עלול להיות רק ההתחלה: החיוב הנוסף שבעלי נכסים רבים אינם מכירים

הורשעתם בעבירת בנייה? ייתכן שתידרשו לשלם גם היטל השבחה, אף שמעולם לא קיבלתם היתר בנייה. החלטה חדשה של ועדת הערר בירושלים מבהירה מדוע פטור לדירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר אינו בהכרח עומד לרשות מי שהורשע בבנייה בלתי חוקית, ומה חשוב לבדוק לפני שמסכימים להסדר טיעון.

בעלי נכסים רבים סבורים כי אם הוגש נגדם כתב אישום בגין בנייה ללא היתר, החשיפה הכלכלית שלהם מסתכמת בקנס שבית המשפט עשוי להטיל ובעלויות הכרוכות בהסדרת הבנייה או בהריסתה.

אלא שחוק התכנון והבנייה מאפשר, בנסיבות הקבועות בו, להטיל על אדם שהורשע בעבירות בנייה גם תשלומי חובה שהיה נדרש לשלם אילו קיבל היתר בנייה כדין, ובכלל זה תשלום המחושב כהיטל השבחה.

המשמעות עשויה להיות דרמטית: בעל נכס עלול למצוא עצמו נושא בחיובים כספיים נוספים, גם כאשר הבנייה לא הוכשרה, לא ניתן לה היתר, ואף כאשר לא קיימת תוכנית המאפשרת להכשירה במצבה הנוכחי.

החלטה שניתנה ביום 11 באוקטובר 2026 בוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז ירושלים ממחישה את הסיכון ומחדדת את ההבחנה בין היטל השבחה הנגבה במסגרת הליך תכנוני רגיל לבין חיוב המוטל במסגרת הליך פלילי בגין עבירות בנייה.

בנייה ללא היתר בהיקף של 232 מ"ר: כך התגלגל המקרה

ההליך עסק בבנייה שבוצעה ללא היתר במקרקעין בשכונת סילואן בירושלים.

על פי כתב האישום, העבודות כללו בניית קומת עמודים חלקית, גרם מדרגות ומבואת כניסה, קומת מגורים ומרפסת, בשטח כולל של כ־232 מ"ר.

בעלי הנכס הורשעו בעבירות לפי חוק התכנון והבנייה, ובמסגרת ההליך הפלילי התעוררה שאלת חיובם בתשלום המחושב כהיטל השבחה, מכוח סעיף 254י לחוק.

מטעם הוועדה המקומית הוכנה שומה שלפיה היטל ההשבחה עמד על 174,771 ש"ח. מנגד, השומה שהוגשה מטעם בעלי הנכס הציגה חישוב נמוך משמעותית ואף טענה כי בהתקיים הפטור לדירת מגורים ניתן להעמיד את החיוב על אפס.

המחלוקת הועברה לוועדת הערר בעקבות הסדר והחלטה בהליך הפלילי.

אלא שכבר בראשית הדיון התעוררה שאלה משפטית יסודית: האם ועדת הערר מוסמכת בכלל לדון בחיוב מסוג זה?

היטל השבחה גם בלי היתר בנייה – כיצד זה אפשרי?

סעיף 254י לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965, מקנה לבית המשפט סמכות לחייב אדם שהורשע בעבירות מסוימות לפי החוק בתשלום אגרות ותשלומי חובה, לרבות היטל השבחה, שהיה עליו לשלם אילו ניתן היתר לבנייה או לשימוש שבגינם הורשע, ככל שלא שולמו קודם לכן.
חשוב להבין: אין מדובר בהיטל השבחה רגיל הנובע בהכרח מאישור תוכנית משביחה וממימוש זכויות כדין.
זהו מנגנון חיוב ייחודי במסגרת האכיפה הפלילית, שנועד, בין היתר, למנוע מצב שבו מי שבנה ללא היתר יפיק יתרון כלכלי מכך שלא נשא בתשלומים שבהם היה נושא לו פעל במסלול החוקי.
בית המשפט העליון עמד על תכלית זו בבר"ם 6526/19, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' רות נקר, תוך שהבחין בין המסלול התכנוני לבין האפשרות להטיל תשלומים במסגרת המסלול העונשי.
מכאן נובעת הבחנה בעלת חשיבות מעשית: תשלום החיוב במסגרת ההליך הפלילי אינו הופך את הבנייה לחוקית, אינו מחליף היתר בנייה ואינו מחייב את מוסדות התכנון לאשר בדיעבד את העבודות שבוצעו.

האם דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר פטורה מהחיוב?

אחת הטענות המרכזיות שהעלו בעלי הנכס הייתה כי יש להחיל בעניינם את הפטור לדירת מגורים לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
הוראה זו מאפשרת, בכפוף לתנאים הקבועים בדין, ליהנות מהסדר פטור בעת בנייה או הרחבה של דירת מגורים ששטחה הכולל אינו עולה על 140 מ"ר.
לטענת בעלי הנכס, מאחר שהחיוב הפלילי מחושב על בסיס ההנחה התיאורטית שלפיה ניתן היתר בנייה, יש להביא בחשבון גם את הפטורים שהיו עשויים לחול במסגרת הליך רישוי רגיל.
ועדת הערר דחתה את הטענה.
בהחלטתה הודגש כי הפטור שבסעיף 19(ג) מותנה, בין היתר, בהגשת בקשה להיתר בנייה במסגרת ההסדר הקבוע בחוק. במקרה שנדון לא הוגשה בקשה כזו, ואף לא הייתה תוכנית מתאימה שאפשרה את הכשרת הבנייה.
לשיטת ועדת הערר, אין לאפשר שימוש בהנחה התיאורטית של מתן היתר לצורך חישוב החיוב הפלילי, ובה בעת להתייחס לאותה הנחה כאילו התקיים בפועל הליך רישוי המזכה בפטור.
הוועדה הדגישה כי תשלום המוטל במסגרת ההליך הפלילי אינו יוצר זכויות תכנוניות ואינו מכשיר בנייה אסורה.
המסקנה לבעלי נכסים: עצם העובדה שמדובר בדירת מגורים, ואף בדירה ששטחה עשוי להתאים למגבלת 140 המ"ר, אינה מבטיחה פטור מחיוב המוטל מכוח סעיף 254י לחוק.

האם ניתן להפחית את החיוב בהתאם למספר שנות השימוש?

טענה נוספת שהועלתה עסקה בתקופת החיוב.

סעיף 254י קובע כי תשלומי חובה שאינם אגרות יחושבו בהתחשב בתקופה שבה העבודה האסורה לא נהרסה או שבה נעשה השימוש האסור.

בעלי הנכס טענו כי יש לחשב את החיוב לתקופה מוגבלת של חמש שנים, שלשיטתם הייתה התקופה הסבירה להכשרת הבנייה.

הוועדה המקומית התנגדה לכך, בטענה שאין מקום להניח שהבנייה תיהרס או תוכשר בתוך תקופה מוגדרת, כאשר בפועל היא עודנה קיימת.

ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית בנסיבות המקרה, ודחתה את החישוב החלקי שהוצע.

עם זאת, אין להסיק מכך כי שאלת תקופת החיוב חסרת משמעות. הוראת החוק מחייבת התייחסות לתקופה הרלוונטית, ולכן בכל מקרה יש לבחון את המועדים, מצב הבנייה, שאלת הריסתה והאפשרויות המשפטיות הנוגעות לחישוב החיוב.

האם אפשר להפחית את שטח הממ"ד מחישוב ההיטל?

בעלי הנכס ביקשו להפחית 12 מ"ר משטח החיוב, בטענה שיש להביא בחשבון שטח ממ"ד.

גם טענה זו נדחתה.

ועדת הערר ציינה כי בתשריט המדידה לא הוצג ממ"ד בנוי בפועל. לפיכך, לא נמצא בסיס להפחתת שטח ממ"ד רעיוני מחישוב שנערך ביחס לבנייה הקיימת.

המשמעות היא שלא די לטעון כי במסגרת היתר תיאורטי ניתן היה לכלול ממ"ד. יש לבחון את הבנייה בפועל, את המסמכים התכנוניים ואת התנאים המשפטיים הרלוונטיים לפטור הנטען.

נקודה משפטית חשובה במיוחד: מי מוסמך לדון בחיוב?

אחד ההיבטים המשמעותיים ביותר בהחלטה נוגע לסמכות העניינית.

ועדת הערר קבעה כי אין לה סמכות סטטוטורית לדון בערר על שומה שנערכה מכוח סעיף 254י לחוק במסגרת הליך פלילי.

לדבריה, מדובר בחיוב בעל מאפיינים עונשיים, הנבדל מהיטל השבחה רגיל הנדון במסלול הקבוע בתוספת השלישית לחוק.

הוועדה אף הבהירה כי הסכמת הצדדים או החלטה המפנה את המחלוקת לוועדת הערר אינן יכולות, כשלעצמן, להקנות לה סמכות שלא ניתנה לה בחוק.

חרף קביעתה בדבר היעדר סמכות, בחרה הוועדה להתייחס לטענות לגופן, לנוכח ההפניה מההליך הפלילי, לאחר שכבר נשמעו הצדדים ומתוך רצון למנוע הכבדה ועינוי דין.

זהו היבט המחייב תשומת לב מיוחדת של בעלי נכסים ובאי כוחם: לפני שבוחרים מסלול להשגה על חיוב, יש לזהות את מקור הסמכות להטלתו ואת הערכאה המוסמכת לברר את המחלוקת.

בחירה בהליך שאינו מתאים עלולה לגרום להתמשכות ההתדיינות, להוצאות נוספות ולפגיעה ביכולת לברר את הטענות במועד ובמסגרת הנכונים.

מה הייתה התוצאה בהחלטת ועדת הערר?

ועדת הערר דחתה את שלוש הטענות המרכזיות של בעלי הנכס:

הטענה לזכאות לפטור לדירת מגורים לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית.
הבקשה להפחית שטח ממ"ד שלא הוכח כי נבנה בפועל.
הבקשה לחשב את החיוב לפי תקופת שימוש מוגבלת של חמש שנים.

עם זאת, הוועדה אפשרה לבעלי הנכס להודיע בתוך שבעה ימים אם הם מבקשים הפניה לשמאי מייעץ לבחינת ערכי השווי בלבד.

לפיכך, אין לראות בהחלטה משום הכרעה סופית בכל רכיבי השומה או אישור חלוט של סכום החיוב, אלא הכרעה בטענות המשפטיות והחישוביות שנדונו בה, תוך הותרת אפשרות לבירור שמאי מוגבל.

לפני שמסכימים להסדר טיעון בעבירת בנייה – מה חשוב לבדוק?

כאשר מתנהל הליך פלילי בגין בנייה ללא היתר, בחינת החשיפה הכלכלית אינה יכולה להסתפק בגובה הקנס המוצע.

יש לבחון את מכלול הסנקציות והתשלומים האפשריים, לרבות חיוב מכוח סעיף 254י לחוק, קנסות נוספים לפי סעיף 245, שאלת הריסת הבנייה והעלויות הכרוכות בהסדרתה, ככל שהסדרה אפשרית.

כמו כן, חשוב לבדוק אם קיימת שומה, על אילו נתונים היא מבוססת, מהו השטח שנכלל בחישוב, מהי תקופת החיוב ומהי הדרך הדיונית המתאימה להשיג על רכיביה.

הסדר טיעון שנראה סביר במבט ראשון עלול להתברר כיקר משמעותית אם לא נבחנו מראש כל השלכותיו הכלכליות והתכנוניות.

שאלות נפוצות על היטל השבחה בעקבות עבירות בנייה

1האם אפשר לחייב אותי בהיטל השבחה אף שלא קיבלתי היתר בנייה?

כן. סעיף 254י לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבית המשפט, בתנאים הקבועים בו, לחייב אדם שהורשע בעבירות מסוימות בתשלומי חובה, לרבות היטל השבחה, שהיה עליו לשלם אילו ניתן היתר לבנייה או לשימוש שבגינם הורשע.

2האם תשלום היטל ההשבחה מכשיר את הבנייה הבלתי חוקית?

לא. תשלום במסגרת ההליך הפלילי אינו מהווה היתר בנייה, אינו מחליף הליך רישוי ואינו מקנה כשלעצמו זכות להותיר את הבנייה על כנה.

3האם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בגין דירת מגורים עד 140 מ"ר?

הפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית כפוף לתנאים הקבועים בחוק. בהחלטה שנדונה נקבע כי אין להחילו על החיוב הפלילי בנסיבות שבהן לא הוגשה בקשה להיתר בנייה ולא התקיים הליך רישוי מתאים.

4האם אפשר להפחית את החיוב אם הבנייה נהרסה?

סעיף 254י מחייב התחשבות בתקופה שבה הבנייה האסורה לא נהרסה או שבה נעשה השימוש האסור. לפיכך, להריסה ולמועד ביצועה עשויה להיות משמעות בחישוב. אופן יישום ההוראה מחייב בחינה פרטנית של נסיבות המקרה.

5האם אפשר לערער על השומה בפני ועדת הערר להיטל השבחה?

לא בהכרח. בהחלטה הנדונה נקבע כי ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה אינה מוסמכת לדון בחיוב שמקורו בסעיף 254י במסגרת הליך פלילי. יש לבחון את המסלול המתאים בהתאם למקור החיוב ולשלב ההליך.

6האם אפשר להיעזר בשמאי מקרקעין כדי להפחית את החיוב?

כן, בנסיבות המתאימות. סעיף 254י(ג) מאפשר לבית המשפט לבקש מינוי שמאי מכריע לצורך חוות דעת בדבר שיעור היטל ההשבחה. לצד זאת, חשוב להבחין בין מחלוקת שמאית על ערכי שווי לבין טענות משפטיות הנוגעות לעצם החיוב או לסמכות להטילו.

7האם ניתן לחייב גם בקנס פלילי וגם בהיטל השבחה?

כן. החוק מאפשר, בכפוף לתנאיו ולשיקול דעת בית המשפט, להטיל תשלומי חובה לצד קנסות וסנקציות נוספות. לכן חשוב לבחון את מלוא החשיפה הכספית ולא רק את סכום הקנס.

קיבלתם כתב אישום בגין עבירות בנייה או דרישה לתשלום נוסף? אל תסתפקו בבדיקת גובה הקנס

הליכים פליליים בתחום התכנון והבנייה משלבים שאלות של אחריות פלילית, סמכויות אכיפה, דיני תכנון, היטלי השבחה ושמאות מקרקעין.

לעיתים, דווקא רכיב כספי שלא זכה לתשומת לב מספקת בתחילת ההליך עלול להפוך לאחת ההשלכות המשמעותיות ביותר עבור בעל הנכס.

משרד MNG – משה גשייד, עורכי דין, עוסק בליטיגציה פלילית ומנהלית בתחום התכנון והבנייה, לרבות טיפול בכתבי אישום בגין עבירות בנייה, צווי הריסה, הליכי אכיפה ומחלוקות הנוגעות להיטלי השבחה.

אם הוגש נגדכם כתב אישום, הוצעה לכם עסקת טיעון או הועלתה דרישה לחיוב כספי בעקבות בנייה ללא היתר, מומלץ לבחון את המסמכים ואת מלוא ההשלכות המשפטיות והכלכליות בטרם קבלת החלטה.

לתיאום ייעוץ משפטי:

משרד MNG – משה גשייד, עורכי דין
הבנאים 9, קומה 1, אשדוד
טלפון: 08-6888688
נייד: 058-499-0014
דוא"ל: moshe@mnglaw.co.il
אתר: https://mnglaw.co.il

המאמר מבוסס על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה, מחוז ירושלים, בערר 8183/1225, מיום 11.10.2026, ועל הוראות הדין והפסיקה הנזכרות בה. המידע הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני. נוסח ההחלטה שסופק מצוין ככפוף לשינויי ניסוח ועריכה.